マイホームを取得した方は、所得税の「住宅ローン控除」という優遇を受けることができます。正式名称は「住宅借入金等特別控除（住宅借入金等を有する場合の所得税の特別控除）」と呼ばれるもので、住宅の新築や購入などで住宅ローンを組んだ人の所得税からローン残高の一定額を毎年、控除（課税対象から除外）するという住宅減税制度です。

＠借り換えローンとは？

借り換えローンとは、現在利用している住宅ローンの金利が高い場合に、返済の負担を軽減させるために低金利の新たなローンに切り換えることを言います。例えば住宅ローンを金利が高い頃に固定金利で借りた場合、市場の金利が下がったとしても、高い金利のまま返済を続けなければなりません。しかし支払い利息や支払い総額を減らす方法として、新たに金利の安いローンを借入れて、従来のローンの残高を一括で繰上げ返済するというやり方があります。これを「ローンの借り換え（借り換えローン）」と言います。

住宅ローンの返済においては、返済期間をどれくらいに設定するかも重要になってきます。返済期間を長くすると、月々の返済額は少なく済むので負担は軽くなるはずです。しかし長く借りれば借りるほど利息が加算されていきますので、最終的な総返済額が大きくなるというデメリットがあります。返済計画を立てる場合には、将来の収入も予測して考える必要があります。特に「定年」という要素は、返済計画に大きな影響を与えるでしょう。

繰り上げ返済とは、ローンの返済中に金銭的な余裕ができた時に、毎月支払う通常の返済額に上積みする形で、ローン残高の一部もしくは全部を（繰り上げて）返済することです。ローンの一部だけ返済することを「一部繰り上げ返済」、元金の残高全てを返済することを「繰り上げ完済」と言います。繰り上げ返済をすることで、繰り上げた期間の利息が消滅するので、当初の予定よりもトータルの返済額が少なくなり、負担を軽減できます。

親子リレー返済とは、文字通り親子二世代で住宅ローンを返済する方法です。マイホームに一緒に住む子供が連帯債務者となり、親が借りたローンを子供が引き継いで返済していきます。高齢者の親や若い世代の人達は、親子リレー返済を利用することで、多くの融資金を受けることができ、長期の返済期間を組むことが可能となります。
公庫融資における親子リレー返済の条件は、以下のようになっています。

公庫融資で行われていた「ゆとり返済」、年金融資で行われていた「ステップ返済」は、既に廃止されています。これは返済開始から５年間は返済額を少なくし、６年目以降の返済額がアップするという返済方法です。当初の返済額が少なくなるので収入基準をクリアしやすく、より大勢の人が利用しやすいように作られたシステムでした。しかし近年の不況により６年目以降の返済額アップに対応できず、自己破産する人が増えたため、公的融資における「ゆとり返済（ステップ返済）」は、平成12年に廃止されることになりました。

住宅ローンを利用すれば、当然、返済を行わなければなりません。返済額は「元金＋利息」となり、返済方法には大きく「元金均等返済」と「元利金等返済」があります。また子の他にも「ゆとり返済（ステップ返済）」「ボーナス返済」「親子リレー返済」「繰り上げ返済」などもありますので、それぞれの返済方法をこれから解説していきたいと思います。

住宅ローンには様々な種類があります。マイホームを取得する際の資金として、一つの住宅ローンだけでなく、複数の住宅ローンを組むケースも出てくるはずです。その場合、住宅ローンをどのように併用すれば有利なのかを、比較・検討しなければなりません。
多額の資金を借入れ、数十年に渡って返済を行わなければならない住宅ローンでは、僅かな金利差でも返済する総額が大きく変わってくることも珍しくありません。少しでも負担を軽くするためにも、各住宅ローンの金利などを比較し、情報収集することが大切です。

では、有利な住宅ローンを組むためには、一体どうすればいいのか？　これは年齢や収入、経済力、購入する物件の種類によって異なってきますので、一概にこうすればいいという方法はありません。ただ一般的な重要ポイントがあるので、これを紹介してみます。

ほとんどの場合、多少の出資金を払うことで組合員になることができ、住宅ローンを利用することができます。公庫融資よりも有利な住宅ローンを扱っているところもあります。またフラット３５を扱っているところもあるので、利用の検討も視野に入れてみましょう。

労働組合員の福利厚生を目的とする労働金庫も、他の金融機関と同じように預金や融資を行っています。労働金庫は利用資格さえ満たしていれば、労働組合員でなくても住宅ローンを利用することができます。他の金融機関と比較し、利用を検討してみましょう。

住宅ローンを申し込んだ後、すぐに融資が実行されるとは限りません。実際に融資が実行されるまで時間がかかり、そのために支払いができないというケースも考えられます。そこで行われるのが、「つなぎ融資」です。つなぎ融資とは、住宅ローンを申込んで実際に金融機関から融資されるまでの間、短期的（１年以内）に借りるローンのことを言います。

マイホームの取得を目指す方は、そのほとんどが住宅ローンを利用します。では、住宅ローンの申し込みをするには、どんな書類が必要になるのでしょうか。基本的には公的融資も民間融資も、揃える書類に大きな違いはありません。ただ複数の住宅ローンを組む場合は、たくさんの書類を提出することになるので、それなりに大変かもしれません。特に非提携ローンの場合は、全て自分で行う必要があるので、手間と時間がかかります。

公的融資に比べると、民間の住宅ローンの融資条件はゆるいと言えるでしょう。融資額など具体的な融資条件などは、ローン利用者の返済能力や物件の担保価値で決まります。ただ公的融資と比べると、民間ローンの方が、柔軟性があって利用しやすいことは確かです。